優遊ブログ

優遊ブログ http://you-office.com/blog/index.php 優司法書士法人「優遊ブログ」です。 ja 2012-05-17T09:59:22+09:00 ◎火事で燃えた権利証◎ http://you-office.com/blog/displog/393.html 当事務所の応接室の机に焦げカスがポロポロ。恐る恐る取り扱う重要書類。お客様のお持ちになった権利証の４方周りは燃えて、形がありません。焦げた茶色に縁取られた長丸という形の権利証。損傷は激しいが、物件の記載、権利証の番号は、判別できる紛れもない本物の権利証です。金庫に入ってため、空気がなく、全てに火が回らなかったから、このように残ったやわとおっしゃられておりました。火事にあわれたのは不幸ではございますが、権利証はかろうじて生き残ったのは幸運です。権利証の再発行、今で言うと、登記識別情報の再発行はされておりません。今存在する権利証、登記識別情報は、唯一無二の世界で一つしかない大切なものです。どうか無くさないよう、大事に保管下さいませ〜〜
恐る恐る取り扱う重要書類。

お客様のお持ちになった権利証の４方周りは燃えて、形がありません。焦げた茶色に縁取られた長丸という形の権利証。

損傷は激しいが、物件の記載、権利証の番号は、判別できる紛れもない本物の権利証です。

金庫に入ってため、空気がなく、全てに火が回らなかったから、このように残ったやわとおっしゃられておりました。

火事にあわれたのは不幸ではございますが、権利証はかろうじて生き残ったのは幸運です。

権利証の再発行、今で言うと、登記識別情報の再発行はされておりません。

今存在する権利証、登記識別情報は、唯一無二の世界で一つしかない大切なものです。

どうか無くさないよう、大事に保管下さいませ〜〜
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-17T09:59:22+09:00 ◎本人確認情報の添付書類◎ http://you-office.com/blog/displog/388.html 権利証をなくされた時の登記手続きで、我々司法書士が登記義務者が本人であることを証明する本人確認情報の提供をするケースがあります。その時、本人であることを免許証、パスポート、住民基本台帳カードなどの写真付きの身分証明書があればその写しを添付するのですが、それがない方が結構いらっしゃいます。その時、年金手帳や保険証などを２種類用意しなければなりません。２つないとき、官庁が発行しており、住所、氏名、生年月日が記載されているものを用意すればそれも添付できます。今回、京都市が発行する市バスの敬老乗車証について、検討してみました。残念ながら、住所の記載がないため、本人確認情報の添付資料の１つとしてはNGです。意外とすべての条件をクリアする証明書類は、ないのかもしれません。免許証などの写真つき身分証明がなく、年金未加入となると、住民基本台帳カードを作ってもらうという方法が、王道となりそうです。不動産の権利を守るためですので、多少の手間はご理解くださいませ。
その時、本人であることを免許証、パスポート、住民基本台帳カードなどの写真付きの身分証明書があればその写しを添付するのですが、それがない方が結構いらっしゃいます。

その時、年金手帳や保険証などを２種類用意しなければなりません。

２つないとき、官庁が発行しており、住所、氏名、生年月日が記載されているものを用意すればそれも添付できます。

今回、京都市が発行する市バスの敬老乗車証について、検討してみました。

残念ながら、住所の記載がないため、本人確認情報の添付資料の１つとしてはNGです。

意外とすべての条件をクリアする証明書類は、ないのかもしれません。

免許証などの写真つき身分証明がなく、年金未加入となると、住民基本台帳カードを作ってもらうという方法が、王道となりそうです。

不動産の権利を守るためですので、多少の手間はご理解くださいませ。
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-13T22:13:24+09:00 @自筆証書遺言＠ http://you-office.com/blog/displog/384.html 自筆証書遺言は、遺言者が遺言の全文、日付、氏名をすべて自書し、押印しなければならない。＜自筆証書遺言の要件＞[:チェックマーク2:]自書　　　　ワープロ、タイプライターはダメ　　　カーボン紙で複写したものはOK[:チェックマーク2:]押印　　　　拇印でも指印でもよい　　　認印でもOK[:チェックマーク2:]日付　　　　　年月日吉日はダメ　　　日付が確定できれば、「私の何回目の誕生日」等でもOK[:チェックマーク2:]氏名　　　　　他人と間違う恐れがなければ氏又は名のみでOK（自筆証書遺言）第九百六十八条　自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。２　自筆証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない。
＜自筆証書遺言の要件＞

[:チェックマーク2:]自書　
　　　ワープロ、タイプライターはダメ
　　　カーボン紙で複写したものはOK

[:チェックマーク2:]押印　
　　　拇印でも指印でもよい
　　　認印でもOK

[:チェックマーク2:]日付　　
　　　年月日吉日はダメ
　　　日付が確定できれば、「私の何回目の誕生日」等でもOK

[:チェックマーク2:]氏名　　
　　　他人と間違う恐れがなければ氏又は名のみでOK

（自筆証書遺言）
第九百六十八条　自筆証書によって遺言をするには、遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。
２　自筆証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-09T20:39:46+09:00 ＠相続欠格＠ http://you-office.com/blog/displog/380.html 相続欠格とは、相続人になる者がその事由に該当すると、当然に相続人としての資格を失うことです。（民法第891条）次のいずれかに該当すればその相続人は相続権を失います。[:小四角2:]故意に被相続人又は相続について先順位若しくは同順位に在る者を死亡するに至らせ、又は至らせようとしたために刑に処された者　 [:星1:]故意が必要なので、過失致死、傷害致死は含まない[:小四角2:]被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者　[:星1:]是非の分別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族であるときは除く[:小四角2:]詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、撤回し、取り消し、又は変更することを妨げた者　[:小四角2:]詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、撤回させ、取り消させ、又は変更させた者[:小四角2:]相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者 [:星1:]保管を託された相続人が、遺産分割協議が成立するまで他の相続人の1人に遺言書の存在を告げなかったことは、これに該当しない（最判平6.12.16）
次のいずれかに該当すればその相続人は相続権を失います。

[:小四角2:]故意に被相続人又は相続について先順位若しくは同順位に在る者を死亡するに至らせ、又は至らせようとしたために刑に処された者
　 [:星1:]故意が必要なので、過失致死、傷害致死は含まない

[:小四角2:]被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者
　[:星1:]是非の分別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族であるときは除く

[:小四角2:]詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、撤回し、取り消し、又は変更することを妨げた者
　

[:小四角2:]詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、撤回させ、取り消させ、又は変更させた者

[:小四角2:]相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者
[:星1:]保管を託された相続人が、遺産分割協議が成立するまで他の相続人の1人に遺言書の存在を告げなかったことは、これに該当しない（最判平6.12.16）

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-05T00:04:30+09:00 ＠相続権の重複＠ http://you-office.com/blog/displog/379.html 養子縁組をしている場合、養子には養子としての地位と実子としての地位があるため、養子が相続人の資格を２つ持つ場合があります[:四つ葉:]その場合には事例によって相続人の資格を併有するのか片方のみなのか判断されます。[:星2:]主な事例[:星2:][:大菱形1:]養子と実子が結婚した場合（婿養子）　養子は、配偶者が死亡しても、配偶者としての相続分のみを有し、配偶者の兄弟姉妹としての相続分を有しない。（昭和23.8.9民甲2371号）[:大菱形1:]祖父母が孫を養子にした場合　孫の親が亡くなっていた場合、孫は、祖父母の子としての相続分だけでなく、親の代襲相続人としての相続分を併有する（昭和26.9.18民甲1881号）[:大菱形1:]認知されずに父の養子となった場合　父に認知されずに養子となった子が父の相続について養子として相続放棄をした後に、強制認知の裁判が確定しても、非嫡出子としての相続権は発生しない（昭43.8.5民甲2688号)
その場合には事例によって相続人の資格を併有するのか片方のみなのか判断されます。

[:星2:]主な事例[:星2:]

[:大菱形1:]養子と実子が結婚した場合（婿養子）　

養子は、配偶者が死亡しても、配偶者としての相続分のみを有し、配偶者の兄弟姉妹としての相続分を有しない。（昭和23.8.9民甲2371号）

[:大菱形1:]祖父母が孫を養子にした場合　

孫の親が亡くなっていた場合、孫は、祖父母の子としての相続分だけでなく、親の代襲相続人としての相続分を併有する（昭和26.9.18民甲1881号）

[:大菱形1:]認知されずに父の養子となった場合　

父に認知されずに養子となった子が父の相続について養子として相続放棄をした後に、強制認知の裁判が確定しても、非嫡出子としての相続権は発生しない（昭43.8.5民甲2688号)
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-04T00:10:53+09:00 ＠代襲相続＠ http://you-office.com/blog/displog/378.html 代襲相続とは、相続開始時以前に相続人となる人（被代襲者）が死亡等で相続権を失った場合に、その人の直系卑属（代襲者）がその人に代わって相続をすること。要件[:チェックマーク1:]被代襲者が、被相続人の子又は兄弟姉妹であること[:チェックマーク1:]代襲原因があること[:四角数字1:]被代襲者が被相続人の相続の開始以前に死亡したこと[:四角数字2:]被代襲者が相続欠格又は推定相続人の排除によって相続権を失ったこと[:どんっ:]相続放棄は代襲原因にならない。但し、代襲者が被代襲者からの相続を放棄していても被相続人からの代襲相続はできる。制限　兄弟姉妹の代襲相続の場合には、１回だけしか代襲相続は認められない。（子及びその代襲者等の相続権）第887条　被相続人の子は、相続人となる。２　被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる。ただし、被相続人の直系卑属でない者は、この限りでない。３　前項の規定は、代襲者が、相続の開始以前に死亡し、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その代襲相続権を失った場合について準用する。（代襲相続人の相続分）第901条　第887条第2項又は第3項の規定により相続人となる直系卑属の相続分は、その直系尊属が受けるべきであったものと同じとする。ただし、直系卑属が数人あるときは、その各自の直系尊属が受けるべきであった部分について、前条の規定に従ってその相続分を定める。２　前項の規定は、第889条第2項の規定により兄弟姉妹の子が相続人となる場合について準用する。
要件
[:チェックマーク1:]被代襲者が、被相続人の子又は兄弟姉妹であること

[:チェックマーク1:]代襲原因があること
[:四角数字1:]被代襲者が被相続人の相続の開始以前に死亡したこと
[:四角数字2:]被代襲者が相続欠格又は推定相続人の排除によって相続権を失ったこと

[:どんっ:]相続放棄は代襲原因にならない。但し、代襲者が被代襲者からの相続を放棄していても被相続人からの代襲相続はできる。

制限　
兄弟姉妹の代襲相続の場合には、１回だけしか代襲相続は認められない。

（子及びその代襲者等の相続権）
第887条　被相続人の子は、相続人となる。
２　被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる。ただし、被相続人の直系卑属でない者は、この限りでない。
３　前項の規定は、代襲者が、相続の開始以前に死亡し、又は第891条の規定に該当し、若しくは廃除によって、その代襲相続権を失った場合について準用する。

（代襲相続人の相続分）
第901条　第887条第2項又は第3項の規定により相続人となる直系卑属の相続分は、その直系尊属が受けるべきであったものと同じとする。ただし、直系卑属が数人あるときは、その各自の直系尊属が受けるべきであった部分について、前条の規定に従ってその相続分を定める。
２　前項の規定は、第889条第2項の規定により兄弟姉妹の子が相続人となる場合について準用する。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-05-03T00:01:43+09:00 @承諾請求訴訟@ http://you-office.com/blog/displog/370.html 抵当権の抹消登記等をする時に、その登記によって不利益を受ける物（転抵当権者等）がいる場合にはその者の承諾が必要になります。この承諾を得ることができないと、登記の申請ができません[:SOS:]そこで、どうしても承諾が得ることができない時には、利害関係人に対する承諾請求訴訟を提起することとなります。この訴訟では、当該利害関係人が承諾義務を負うのかどうかを、実体法である民法を適用して判断されます。この訴訟に勝訴すれば、判決確定時に承諾の意思擬制がされ、登記をすることが可能になります。登記申請の際には判決謄本を「承諾証明情報」として添付して申請します。但し、抵当権者への抹消登記請求の訴訟に勝訴しても当該判決を利害関係人の承諾証明情報とすることはできません。なぜなら、当該訴訟の訴訟物は「登記請求権」であり、承諾請求訴訟の訴訟物「承諾請求権」とは違う権利だからです[:電球:]
この承諾を得ることができないと、登記の申請ができません[:SOS:]

そこで、どうしても承諾が得ることができない時には、利害関係人に対する承諾請求訴訟を提起することとなります。

この訴訟では、当該利害関係人が承諾義務を負うのかどうかを、実体法である民法を適用して判断されます。

この訴訟に勝訴すれば、判決確定時に承諾の意思擬制がされ、登記をすることが可能になります。

登記申請の際には判決謄本を「承諾証明情報」として添付して申請します。

但し、抵当権者への抹消登記請求の訴訟に勝訴しても当該判決を利害関係人の承諾証明情報とすることはできません。

なぜなら、当該訴訟の訴訟物は「登記請求権」であり、承諾請求訴訟の訴訟物「承諾請求権」とは違う権利だからです[:電球:]
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-25T20:02:07+09:00 @解散した法人の担保権抹消登記＠業務メモ http://you-office.com/blog/displog/365.html [:四つ葉:]抵当権者が法人で清算結了登記までしてしまっているが、清算結了の前に消滅した抵当権の登記が残っている場合清算結了登記はしていますが、抵当権抹消手続きが残っているので実体上清算結了していないため、法人格を失っていません。そこで元の代表清算人を登記義務者として抹消登記をすることができます。また、元の代表精算人が死亡している場合には、他の清算人により抹消登記をすることができます。さらに他の清算人がいなければ、株主総会で清算人を選任するか、それが困難であれば、利害関係人からの申立てで裁判所に清算人の選任を請求することになります。（不動産登記のＱ＆Ａ200選）
清算結了登記はしていますが、抵当権抹消手続きが残っているので実体上清算結了していないため、法人格を失っていません。

そこで元の代表清算人を登記義務者として抹消登記をすることができます。

また、元の代表精算人が死亡している場合には、他の清算人により抹消登記をすることができます。

さらに他の清算人がいなければ、株主総会で清算人を選任するか、それが困難であれば、利害関係人からの申立てで裁判所に清算人の選任を請求することになります。
（不動産登記のＱ＆Ａ200選）

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-20T00:04:33+09:00 @担保権に関する一申請情報申請@業務メモ http://you-office.com/blog/displog/364.html [:チェックマーク1:]不動産の管轄登記所が同一である２以上の不動産について[:チェックマーク1:]同一の債権を担保する先取特権、質権又は抵当権に関する登記であって[:チェックマーク1:]登記の目的が同一の場合、登記原因及びその日付を問わずに一申請情報申請をすることができる（規35）一申請情報申請をすることができる場合には申請件数が一つ減り、登記費用も変わってくる為、注意が必要です[:!!:]
[:チェックマーク1:]同一の債権を担保する先取特権、質権又は抵当権に関する登記であって

[:チェックマーク1:]登記の目的が同一

の場合、登記原因及びその日付を問わずに一申請情報申請をすることができる（規35）

一申請情報申請をすることができる場合には申請件数が一つ減り、登記費用も変わってくる為、注意が必要です[:!!:]

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-19T09:35:12+09:00 ◎登録免許税の過誤納に注意◎ http://you-office.com/blog/displog/363.html 登録免許税を登記申請書に収入印紙を貼付して提出します。登録免許税を正しく計算し納付するわけですが、年に１度位、計算した登録免許税より多く貼付してしまうミスをしてしまうことがございます。登記申請をすると印紙は問答無用に消印をされるので、もう使えなくなります。還付をしてもらうには、別途手続をする為、手間も掛かるし、初めから注意深く印紙を貼ることが何よりの対策です。その中で、正しく計算してたつもりが間違った計算である場合もございます。今後のこともあるので、記しておきたいと思います。・住所変更+氏名変更　１筆あたり１０００円・住所更正+氏名変更　１筆あたり２０００円　　　【先例昭和42.7.26民三794】・住所更正+住所変更+氏名変更　１筆あたり１０００円　　　【質疑応答　5362】最後のパターンには注意が必要です。
登録免許税を正しく計算し納付するわけですが、年に１度位、計算した登録免許税より多く貼付してしまうミスをしてしまうことがございます。

登記申請をすると印紙は問答無用に消印をされるので、もう使えなくなります。

還付をしてもらうには、別途手続をする為、手間も掛かるし、初めから注意深く印紙を貼ることが何よりの対策です。

その中で、正しく計算してたつもりが間違った計算である場合もございます。

今後のこともあるので、記しておきたいと思います。

・住所変更+氏名変更　１筆あたり１０００円
・住所更正+氏名変更　１筆あたり２０００円
　　　【先例昭和42.7.26民三794】
・住所更正+住所変更+氏名変更　１筆あたり１０００円
　　　【質疑応答　5362】
最後のパターンには注意が必要です。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-18T00:03:33+09:00 ◎どこの土地？◎ http://you-office.com/blog/displog/359.html どこの土地か分からないけど、固定資産税評価証明の名寄せで記載のある土地。登記簿は存在するが、公図を調べてみても、どこにあるか不明の為、でてこない。さらに、旧公図を探してみても、この部分のどこかにあるところまでしか判明しない。こうなると、筆界特定は難しそうです。多額の費用がかかるであろう地図訂正を公権力が行うタイミングを待つしか方法はなさそうとのことです。今回の土地は、課税もされていないので、大勢に影響はないが、所有者としては、どこにあるか特定したいのは当然の気持ちだと思うので、何とか力になれればとは思うのでありますが、手がない・・・残念。
登記簿は存在するが、公図を調べてみても、どこにあるか不明の為、でてこない。

さらに、旧公図を探してみても、この部分のどこかにあるところまでしか判明しない。

こうなると、筆界特定は難しそうです。

多額の費用がかかるであろう地図訂正を公権力が行うタイミングを待つしか方法はなさそうとのことです。

今回の土地は、課税もされていないので、大勢に影響はないが、所有者としては、どこにあるか特定したいのは当然の気持ちだと思うので、何とか力になれればとは思うのでありますが、手がない・・・残念。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-13T13:13:07+09:00 ＠リフォームと住宅ローン控除＠業務メモ http://you-office.com/blog/displog/345.html リフォーム（増改築）の為に借入れをした時にも、一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けることができます[:電球:]リフォームローンについて、注意しなければいけないことは、「自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等」でなければ住宅ローン控除は受けられないということです。つまり、持分が２分の１しかない人が自分の家のリフォームをしても、住宅ローン控除が受けられる範囲は借入額の２分の１になってしまいます。２分の１以上の部分のリフォームは他人の家屋のリフォーム代なので控除されないというわけです。ですので、共有名義の物件について、リフォームローンの借入れ全額について住宅ローン控除を受けようとするならば、事前に持分を移転させて単独名義にしておかなければいけません。またリフォームの住宅ローン控除にはバリアフリー改修工事や省エネ改修工事についての追加控除もあるので、気をつけてください[:うれしい顔:]詳しくは国税庁のホームページを参照下さい。http://www.nta.go.jp
リフォームローンについて、注意しなければいけないことは、「自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等」でなければ住宅ローン控除は受けられないということです。

つまり、持分が２分の１しかない人が自分の家のリフォームをしても、住宅ローン控除が受けられる範囲は借入額の２分の１になってしまいます。

２分の１以上の部分のリフォームは他人の家屋のリフォーム代なので控除されないというわけです。

ですので、共有名義の物件について、リフォームローンの借入れ全額について住宅ローン控除を受けようとするならば、事前に持分を移転させて単独名義にしておかなければいけません。

またリフォームの住宅ローン控除にはバリアフリー改修工事や省エネ改修工事についての追加控除もあるので、気をつけてください[:うれしい顔:]

詳しくは国税庁のホームページを参照下さい。
http://www.nta.go.jp
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-04-01T00:07:55+09:00 @土地の登録免許税＠ http://you-office.com/blog/displog/339.html ４月１日より、土地の売買による移転登記の登録免許税額が評価額の1000分の13から1000分の15に増えます！現在は通常なら1000分の20である移転登記の登録免許税が租税特別措置法によって軽減されておるのですが、この規定が段階的に軽減率を少なくするように定められているからです。土地の評価額は家屋の評価額に比べて高額なことが多いので、不動産を購入される依頼者様の負担は今後大きくなりますね[:あせあせ:]例えば3000万円の土地なら４月１日からは６万円登録免許税が高くなります[:星2:]　司法書士としては、実費部分が増えるだけで負担はないのですが、依頼者さんに登記費用が前依頼した時はもっと安かった！等言われると辛いものがあります[:困り:]　登記費用の総額をだいたい覚えている依頼者さんはいても、内訳までは覚えていないですよね。　税金部分は増えても、司法書士の報酬は増えてないはずですよ[:!!:]　（土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減）第七十二条　個人又は法人が、平成十八年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に、土地に関する登記で次の各号に掲げるものを受ける場合には、当該各号に掲げる登記に係る登録免許税の税率は、登録免許税法第九条の規定にかかわらず、当該各号に掲げる登記の区分に応じ、当該各号に定める割合とする。一　売買による所有権の移転の登記　次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める割合イ　当該登記を平成二十三年三月三十一日までに受ける場合　千分の十ロ　当該登記を平成二十三年四月一日から平成二十四年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の十三ハ　当該登記を平成二十四年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の十五二　所有権の信託の登記　次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める割合イ　当該登記を平成二十三年三月三十一日までに受ける場合　千分の二ロ　当該登記を平成二十三年四月一日から平成二十四年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の二・五ハ　当該登記を平成二十四年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の三 1000分の15に増えます！

現在は通常なら1000分の20である移転登記の登録免許税が租税特別措置法によって軽減されておるのですが、この規定が段階的に軽減率を少なくするように定められているからです。

土地の評価額は家屋の評価額に比べて高額なことが多いので、不動産を購入される依頼者様の負担は今後大きくなりますね[:あせあせ:]

例えば3000万円の土地なら４月１日からは６万円登録免許税が高くなります[:星2:]

　司法書士としては、実費部分が増えるだけで負担はないのですが、依頼者さんに登記費用が前依頼した時はもっと安かった！等言われると辛いものがあります[:困り:]

　登記費用の総額をだいたい覚えている依頼者さんはいても、内訳までは覚えていないですよね。

　税金部分は増えても、司法書士の報酬は増えてないはずですよ[:!!:]

　
（土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減）
第七十二条　個人又は法人が、平成十八年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に、土地に関する登記で次の各号に掲げるものを受ける場合には、当該各号に掲げる登記に係る登録免許税の税率は、登録免許税法第九条の規定にかかわらず、当該各号に掲げる登記の区分に応じ、当該各号に定める割合とする。
一　売買による所有権の移転の登記　次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める割合
イ　当該登記を平成二十三年三月三十一日までに受ける場合　千分の十
ロ　当該登記を平成二十三年四月一日から平成二十四年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の十三
ハ　当該登記を平成二十四年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の十五
二　所有権の信託の登記　次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に定める割合
イ　当該登記を平成二十三年三月三十一日までに受ける場合　千分の二
ロ　当該登記を平成二十三年四月一日から平成二十四年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の二・五
ハ　当該登記を平成二十四年四月一日から平成二十五年三月三十一日までの間に受ける場合　千分の三

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-03-25T00:00:34+09:00 ＠第三者のためにする契約＠ http://you-office.com/blog/displog/335.html 第三者のためにする契約･･･当事者の一方が第三者に直接債務を負担することを相手方に約する契約（民法537〜539）第三者が契約締結時に特定し又は存在することを要しない。但し、第三者が受益の意思表示をすべき時には、第三者は現存し、特定していることを要する。債務者は債権者に対し、第三者が受益の意思表示をする前にも、第三者に対する債務を履行するように請求する権利を取得する。第三者の権利は第三者が債務者に対し契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。黙示の意思表示であってもよい。なお、債権者、債務者間で第三者の受益の意思表示を待たずに当然に第三者が権利を取得する旨の特約はできない。第三者に対し、付随的な負担を課すこともできる。その場合、第三者は自己の負担を拒絶して利益だけを享受することはできない。債務者は第三者のためにする契約に基づく抗弁をもって、その契約の利益を受ける第三者に対抗することができる（民539）この抗弁は事実の抗弁を含む。当事者間において詐欺を理由に取り消された場合、受益者たる第三者はたとえ善意であったとしても、詐欺の第三者としては保護されず、債務者は第三者に対抗することができる。
第三者が契約締結時に特定し又は存在することを要しない。
但し、第三者が受益の意思表示をすべき時には、第三者は現存し、特定していることを要する。

債務者は債権者に対し、第三者が受益の意思表示をする前にも、第三者に対する債務を履行するように請求する権利を取得する。

第三者の権利は第三者が債務者に対し契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。黙示の意思表示であってもよい。

なお、債権者、債務者間で第三者の受益の意思表示を待たずに当然に第三者が権利を取得する旨の特約はできない。

第三者に対し、付随的な負担を課すこともできる。
その場合、第三者は自己の負担を拒絶して利益だけを享受することはできない。

債務者は第三者のためにする契約に基づく抗弁をもって、その契約の利益を受ける第三者に対抗することができる（民539）
この抗弁は事実の抗弁を含む。

当事者間において詐欺を理由に取り消された場合、受益者たる第三者はたとえ善意であったとしても、詐欺の第三者としては保護されず、債務者は第三者に対抗することができる。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-03-21T15:18:59+09:00 ＠組合契約＠ http://you-office.com/blog/displog/325.html 組合契約とは民法に記載されている契約の１つです（典型契約）。有償契約（代価の支払いあり）、双務契約（当事者双方が債務を負担）、諾成契約（書面は不要）です[:うれしい顔:]組合契約は、組合を設立する行為の為の契約であり、団体という特殊性から危険負担、同時履行の抗弁権、売主の担保責任、契約解除が制限されます。（通説）但し、出資義務者の履行を請求する組合員自身が出資していない場合、及び組合員が２人しか存在しない組合の場合には、当事者の公平を図るため、出資金について同時履行の抗弁権を認めるべきであると考えられています（通説）組合契約自体は典型契約の中ではマイナーでありますが、会社設立の発起人等様々な場面で適用されますので、しっかりと理解しておく必要があると思います[:勝ち誇り:]
有償契約（代価の支払いあり）、双務契約（当事者双方が債務を負担）、諾成契約（書面は不要）です[:うれしい顔:]

組合契約は、組合を設立する行為の為の契約であり、団体という特殊性から危険負担、同時履行の抗弁権、売主の担保責任、契約解除が制限されます。（通説）

但し、出資義務者の履行を請求する組合員自身が出資していない場合、及び組合員が２人しか存在しない組合の場合には、当事者の公平を図るため、出資金について同時履行の抗弁権を認めるべきであると考えられています（通説）

組合契約自体は典型契約の中ではマイナーでありますが、会社設立の発起人等様々な場面で適用されますので、しっかりと理解しておく必要があると思います[:勝ち誇り:]

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-03-11T00:01:31+09:00 ＠業務メモ＠土地の供託 http://you-office.com/blog/displog/323.html 供託物の取扱い供託物が金銭又は有価証券の場合･･･法務局供託物が金銭及び有価証券以外の場合･･･倉庫業者、銀行等供託物が土地の場合･･･民法第495条第2項、非訴訟事件手続法第81条の裁　　　　　　　　　　　判所による供託所の指定、供託物保管者の選任に関する規定を準用している　　　　　　　　　　　（土収99、道路94）　　→法務局を供託所として予定しておらず、非訟事件として裁判所によって処理される。
供託物が金銭又は有価証券の場合･･･法務局

供託物が金銭及び有価証券以外の場合･･･倉庫業者、銀行等

供託物が土地の場合･･･民法第495条第2項、非訴訟事件手続法第81条の裁
　　　　　　　　　　　判所による供託所の指定、供託物保管者の選任に関する規定を準用している
　　　　　　　　　　　（土収99、道路94）
　　→法務局を供託所として予定しておらず、非訟事件として裁判所によって処理される。
]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-03-09T00:05:16+09:00 ＠工場財団（工場抵当法）＠ http://you-office.com/blog/displog/315.html 工場財団とは、工場にある物（機械や商標等）を一括してひとつの不動産とし、融資を受けやすくする制度です。所有する物ひとつひとつに担保を設定していては面倒ですし、まとめて担保を設定した方が融資の際評価されやすくなります。その為、工場財団の登記は工場財団をつくる為の保存登記と抵当権設定登記しかできません。しかも保存登記から６ヶ月以内に抵当権設定登記をしなければ、工場財団は消滅します。まさに担保の為だけの登記制度といえます[:!!:]工場財団の登記は工場財団登記簿という不動産登記簿とは別個の登記簿に綴られます。工場抵当の内容（抵当権の債権額や債務者等）はこの工場財団登記簿を見なければわかりません。工場財団登記簿には目録がついていて、その目録に工場財団を組成する財産がすべて書いてあります[:電球:]その為、大きな工場ですと目録が何百枚、何千枚になることもあります[:びっくり:]工場財団登記簿は現在まだコンピュータ化してない為、管轄法務局に直接行くか、郵送で請求しなければなりません。以前は、登記簿の取得に係る枚数加算が高かったので、目録をつけて請求すると、何万円、何十万円かかることもあったそうです[:あせあせ:]平成１７年から動産譲渡登記制度が開始し、機械等の動産について担保として提供しやすくなりました。これにより工場財団の需要は減っていくのかもしれません[:わからん:]ただ、工場とその内部にある動産バラバラに担保に提供するよりも一括して提供した方が、担保評価が上昇するような場合には今後も活用できると思います[:うれしい顔:]
所有する物ひとつひとつに担保を設定していては面倒ですし、まとめて担保を設定した方が融資の際評価されやすくなります。

その為、工場財団の登記は工場財団をつくる為の保存登記と抵当権設定登記しかできません。

しかも保存登記から６ヶ月以内に抵当権設定登記をしなければ、工場財団は消滅します。

まさに担保の為だけの登記制度といえます[:!!:]

工場財団の登記は工場財団登記簿という不動産登記簿とは別個の登記簿に綴られます。

工場抵当の内容（抵当権の債権額や債務者等）はこの工場財団登記簿を見なければわかりません。

工場財団登記簿には目録がついていて、その目録に工場財団を組成する財産がすべて書いてあります[:電球:]

その為、大きな工場ですと目録が何百枚、何千枚になることもあります[:びっくり:]

工場財団登記簿は現在まだコンピュータ化してない為、管轄法務局に直接行くか、郵送で請求しなければなりません。

以前は、登記簿の取得に係る枚数加算が高かったので、目録をつけて請求すると、何万円、何十万円かかることもあったそうです[:あせあせ:]

平成１７年から動産譲渡登記制度が開始し、機械等の動産について担保として提供しやすくなりました。

これにより工場財団の需要は減っていくのかもしれません[:わからん:]

ただ、工場とその内部にある動産バラバラに担保に提供するよりも一括して提供した方が、担保評価が上昇するような場合には今後も活用できると思います[:うれしい顔:]

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-03-01T00:00:51+09:00 ◎利益相反議事録◎ http://you-office.com/blog/displog/312.html 例えば、甲会社の代表取締役Ａと甲会社が売買により不動産を移転する場合、甲会社は利益相反についての議事録が必要になります[:かえる:]その際、甲会社の取締役会の議決について、Ａは『特別の利害関係を有する取締役』に該当し、その利益相反取引を議決する取締役会において自己の議決権を行使することはできません。また、次の場合は、利益相反取引の承認決議は要するが、取締役は特別の利害関係を有する取締役に当たらないとされています。代表取締役が同一Ａである甲・乙会社間（いずれも取締役会設置会社）で不動産の売買契約をする場合、代表取締役Ａは、利益相反取引を議決する取締役会で議決権を行使することができます。このあたり、議事録を作成する際、気をつけないといけない事項です[:ひまわり:]
その際、甲会社の取締役会の議決について、Ａは『特別の利害関係を有する取締役』に該当し、その利益相反取引を議決する取締役会において自己の議決権を行使することはできません。

また、次の場合は、利益相反取引の承認決議は要するが、取締役は特別の利害関係を有する取締役に当たらないとされています。

代表取締役が同一Ａである甲・乙会社間（いずれも取締役会設置会社）で不動産の売買契約をする場合、代表取締役Ａは、利益相反取引を議決する取締役会で議決権を行使することができます。

このあたり、議事録を作成する際、気をつけないといけない事項です[:ひまわり:]

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-02-27T00:00:45+09:00 @読めない戸籍@ http://you-office.com/blog/displog/298.html 相続登記の為に戸籍を集めてチェックしていたのですが、大正時代の戸籍で記載が読めないものがありました。「大正０年０月…なんちゃら〜…除籍」しかわかりません[:青ざめ:]戸籍を読むのは慣れていますのでけっこう汚い字であってもいつもは読めるのですが、今回だけはどうしても読めません[:あせあせ:]戸籍の原本を確認してもらおうと役所に連絡したら、「復籍届出により除籍」とのことでした。しかし教えてもらっても、そう･･･かな[:!?:]と思うレベルでした。しかも日付は･･･役所でも読めないとのこと[:びっくり:]今回は除籍になっていれば大丈夫な案件だったのでよかったですが、この方の相続登記とかがあったら大変だな〜と思いました。昔の戸籍は手書きだったので、字が下手な戸籍係の書いた戸籍は大変読みにくいことがあります[:あせあせ:]（達筆すぎる方が書いたものも読みにくいですが）慎重に判断して、後になって１枚足りなかったとはならないよう気をつけたいです[:うれしい顔:]
「大正０年０月…なんちゃら〜…除籍」しかわかりません[:青ざめ:]

戸籍を読むのは慣れていますのでけっこう汚い字であってもいつもは読めるのですが、今回だけはどうしても読めません[:あせあせ:]

戸籍の原本を確認してもらおうと役所に連絡したら、「復籍届出により除籍」とのことでした。
しかし教えてもらっても、そう･･･かな[:!?:]と思うレベルでした。

しかも日付は･･･役所でも読めないとのこと[:びっくり:]

今回は除籍になっていれば大丈夫な案件だったのでよかったですが、この方の相続登記とかがあったら大変だな〜と思いました。

昔の戸籍は手書きだったので、字が下手な戸籍係の書いた戸籍は大変読みにくいことがあります[:あせあせ:]（達筆すぎる方が書いたものも読みにくいですが）

慎重に判断して、後になって１枚足りなかったとはならないよう気をつけたいです[:うれしい顔:]

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-02-15T00:24:57+09:00 ◎土地一時使用賃貸借契約◎ http://you-office.com/blog/displog/296.html 土地を貸す時、借主が建物所有する目的で貸す場合、基本的には借地権が成立し、３０年以上の期間貸し続けなくてはなりませんし、契約が解除できない、契約終了時に建物の買取請求をされる等、貸主にとっては大変不利な状況に陥りかねません。そこで、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法の適用が除外となります。そのためには、契約書上からも、一時使用のためであることが明らかになっていなければなりません。従って、通常は契約書の題目が「一時使用賃貸借契約書」となっていたり、第1条に「（一時使用目的）本件賃貸借契約は、貸主がその好意によって、借主の自宅工事期間中に限り、その仮住まいのための住居として賃貸するものであり〜」と明記されていたりします。勿論ですが、単に「一時使用契約とする」と記載されていても、実質的に一時使用契約の要件が満たされていなければ意味がありません（期間の定めのない賃貸借契約になる場合もあります）。一時使用とは単なる期間の長短ではなく、貸し出す目的、状況から総合的に判断して、区切られた一定の期間のみの貸し出しであると判断されれば適用されます。今回の相談事例は、一時使用期間終了後に更新しており、その合意書類に、自動更新の文言が謳われているケースです。契約の更新は行っても一時使用賃貸借には問題はないのですが、「期間の自動延長」の文言が入っております。一時使用賃貸借の特徴は自動延長がないことです。よって契約の更新は何度行ってもよいのですが、自動延長の旨をいれてしまうと、一時使用ではないと判断され、借地借家法が適用されてしまう恐れがございます。したがって、自動延長ではなく、期間が来るたびに契約の更新をすればよいと考えます。今回のケース、期間については、１０年でも一時使用と判断されるケースもありますし、自動更新が行われてしまった以上、再度一時使用の賃貸借契約を締結するのが、貸主側の一時使用賃貸借を将来主張するのには、有益なのではと判断します。
そこで、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法の適用が除外となります。

そのためには、契約書上からも、一時使用のためであることが明らかになっていなければなりません。従って、通常は契約書の題目が「一時使用賃貸借契約書」となっていたり、第1条に「（一時使用目的）本件賃貸借契約は、貸主がその好意によって、借主の自宅工事期間中に限り、その仮住まいのための住居として賃貸するものであり〜」と明記されていたりします。勿論ですが、単に「一時使用契約とする」と記載されていても、実質的に一時使用契約の要件が満たされていなければ意味がありません（期間の定めのない賃貸借契約になる場合もあります）。

一時使用とは単なる期間の長短ではなく、貸し出す目的、状況から総合的に判断して、区切られた一定の期間のみの貸し出しであると判断されれば適用されます。

今回の相談事例は、一時使用期間終了後に更新しており、その合意書類に、自動更新の文言が謳われているケースです。

契約の更新は行っても一時使用賃貸借には問題はないのですが、「期間の自動延長」の文言が入っております。

一時使用賃貸借の特徴は自動延長がないことです。

よって契約の更新は何度行ってもよいのですが、自動延長の旨をいれてしまうと、一時使用ではないと判断され、借地借家法が適用されてしまう恐れがございます。

したがって、自動延長ではなく、期間が来るたびに契約の更新をすればよいと考えます。

今回のケース、期間については、１０年でも一時使用と判断されるケースもありますし、自動更新が行われてしまった以上、再度一時使用の賃貸借契約を締結するのが、貸主側の一時使用賃貸借を将来主張するのには、有益なのではと判断します。

]]> 不動産登記上村　拓郎 2012-02-13T10:54:05+09:00