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優司法書士法人は、京都市中京区と滋賀県草津市に事務所を構える司法書士事務所です。
当法人代表社員2人は、平成11年度司法書士試験の同期合格者。
平成19年9月、メリット、デメリットの精査もおざなりに、勢いとノリだけで、司法書士法人を設立。
人に優しく、優れた事務所を目指し、日々邁進しております。
そんな日々の業務に関すること、または業務以外の雑感を含めて、記録することで、我々自身、日々を見直せたらと思い、ブログを開設しました。
さらに、このブログにより、どなたかのお役に立てれれば、尚更幸いです。

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2018/06/03 :: ◎所有権不明土地解消への相続登記義務化◎
!!$img1!!

昨日の新聞に、所有者不明土地の解消に向けた政府の対策案が掲載されておりました。

これは、我々の業務に直結する注目するニュースでございます。

相続登記の義務化は、とても結構な制度であるとは思います。
しかし、都市部と山間部で相続登記の必要性も当然違います。

山間部がなぜ、所有者不明土地が多いのかは、利用価値がなく、管理に手間がかかるだけで買い手もいないという点です。
相続登記をしようとしたら、登記費用も掛かってしまうし、放っておこうというのが、所有者不明土地が増え続けている理由だと思います。

そこで、所有権の放棄という制度も検討されるとのことですが、では、だれがそれを管理していくのか、一筋縄ではいかない問題です。

ただ、その土地が誰のものかを把握することは、将来のこと、災害が起きた時のことを考えると明確にすべきなのは明らかなので、我々の出来ることとしては、相続が発生したら、早い段階で、相続登記をしないと、余計に手間と費用も掛かってしまうことを注意喚起し、手続きを薦めることだと思います。早期発見、早期治療ですね!

義務化をしたときの罰則規定がどのようになるのか注目です。

会社法の決算公告義務のように、形骸化される義務規定でないことを期待します。
ある程度、政府の国策としての費用負担(登録免許税の軽減、免除など)がないと実効性がないように思います。

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2020/04/03

 

4月1日より、配偶者居住権なる権利が新設されました。

これが、何か、司法書士実務にも深くかかわってくるので、整理してみようと思います。

被相続人の配偶者は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次のいずれかに該当するときは、その居住していた建物の全部について無償で使用及び収益を取得するとされた。
➀遺産分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき
A配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき

ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有すていた場合にあってもこの限りでないとされた。

尚、被相続人と配偶者との間で締結した配偶者に配偶者居住権を取得させる死因贈与契約によっても配偶者居住権は成立するということです。

また、配偶者が相続開始時に居住建物の一部に居住していた場合であっても配偶者居住権は成立しその効力は居住建物の全部に及びこととなる。

配偶者居住権の遺贈又は死因贈与がされた場合において」、これが婚姻期間が20年以上の夫婦間においてされたものであるときは、当該遺贈又は死因贈与は、原則として特別受益とは取り扱われないとされました。

配偶者居住権の登記もすること出来るようになり、仮登記も可能となりました。

配偶者居住権の賃借権設定登記も出来るようになりました。

見たこともない権利が登記が出来るようになりました。違和感は有りますが、しっかり対応できるように勉強しておきたいと思います!

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2020/03/23

 

最近、多いですね。外国在住の方の登記案件。

売主様なので、サイン証明書が必要になるのですが、国によっては、サイン証明書を独立して手配できない国もございます。

面前署名証明書という、領事館や公証人の前で、サインをしたという証明書を必要になる原因証明情報や委任状に合綴して証明してくれるものがございます。

その書類を作成する際の注意点ございます。
その書類は、当然不動産売買取引日より前にしてもらうので、委任状の日付は、将来の日付になるはずです。例えば、サイン証明をもらったのが、2月15日で、決済日が3月15日の場合、委任状に記載する日付はいつになるのでしょうか?

登記の売買日は、3月15日になるので、3月15日と記入したい所ですが、答えは✖です。
公的に作成されたサイン証明書付きの委任状に後から日付を記入することは、私文書偽造になるということです。日付空白で提出するのが正解だそうです。
それも、副本型の委任状であれば、先日付を記入してもOKだが、援用型の委任状であれば、NGであるとか、ないとか。

また、海外の住所への住所変更登記が必要になるとき、戸籍の附表などの住所地に国名のみが表示され、その住所変更の日付が記載されているが、その日付は、海外のその国で住所を定めた日付ではないらしく、在留証明書に住所を定めた日付を記載してもらわなければ、正確な日付での登記は出来ないということです。

今回の案件では、在留証明書に住所を定めた日の記載がなかったため、『令和年月日不詳住所移転』という原因での登記になりました。

何にしても、海外での手続きを依頼者様に協力してもらわないとできない手続きであることから、失敗は許されません。

今後も気をつけて手続きを進めていこうと思います。


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2020/03/19

 


だいぶ暖かくなってきて、日没までの時間も長くなってきましたが、ここ最近は、新型コロナウイルスのニュースでもちきりですね目がまわる

当事務所でも、全員マスクを着用させていただき、もちろん手洗いや消毒は欠かさず行っております。
業務に関するところでは、日本で不動産をもっていらっしゃる外国人の方や、外国在住の日本人の方から、不動産をご売却されたいとのご相談が立て続けにありました。
コロナの影響で、外国から日本に入ることはできても、一度日本に入ってしまうとご自分の住んでらっしゃる国に入れなくなってしまうということで、それぞれ急いで準備を整え、郵便やメール、テレビ電話等を駆使して迅速にご対応させていただきました鉛筆花2

今日のブログのタイトルでも書いておりますが、この手続きの中で、外国在住の日本人の方で、登記簿記載のご住所が日本のご住所で、現在は外国に住所があるため住所変更登記が必要だったのですが、ここでの「住所移転の日付」について備忘録として記しておきたいと思います電球

外国在住の日本人の住所証明書は、その方の住所地を管轄する在外公館から発給された在留証明書となりますが、その証明書に住所移転の日付が記載されていなかったり、「何年何月より」とだけ記載されているなど日付を特定できない場合は、「令和年月日不詳住所移転」のように記載する。
ちなみに、日本での最後の住所として戸籍附票等に乗っている日付は仮の日付だそうで、在留証明書に記載されている日付が住所移転の日付となるそうです人差し指サイン

まだまだ知らないことや分からないことがたくさん出てきます宇宙人
健康管理もしっかりしつつ、日々精進の気持ちで精励恪勤して参りますモヤイ像スパーク2





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2020/03/13

 


宗教法人法第3条に規定する「境内地」「境内建物」で、専ら自己の宗教の用に供する土地・建物については、非課税証明書を取得すれば、登録免許税が非課税となります人差し指サイン

しかし、墳墓地については、非課税証明書を取得しなくても、登録免許税法の第5条(非課税登記等)10号に、

次に掲げる登記等・・・・・については、登録免許税を課さない。


10号  墳墓地に関する登記


とあり、墓地に関する登記の登録免許税は非課税となります。
非課税の根拠は「登録免許税第5条第10号」です鉛筆

なお、ここでの条文では、“墳墓地に関する所有権移転登記”ではなく、“墳墓地に関する登記”となっているため、移転登記だけでなく、例えば住所変更登記等もすべて非課税となるようです電球

最近、たまたま宗教法人に関する登記に関わらせていただく機会が続いております。
あまり馴染みのある手続きではないので学ぶことがいっぱいですモヤイ像スパーク



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2020/03/06

 


住宅ローン等を完済され、抹消登記を申請する場合、設定をした金融機関がなんらかの理由により登記と現状が一緒ではないことがあります双葉

単に商号変更や本店移転をしているのみの場合は、会社法人等番号や変更の履歴が確認できる登記事項証明書の添付により、変更登記をすることなくそのまま抹消登記を申請することができますが、合併や会社分割等で債権が引き継がれている場合は、抹消登記の前提として根抵当権の移転登記をする必要があります電球

今回ご依頼のあった案件では、根抵当権者が「株式会社関西アーバン銀行」様でした。
令和に入ってから、株式会社近畿大阪銀行(存続会社)と株式会社関西アーバン銀行(消滅会社)が吸収合併をして、株式会社関西みらい銀行となっています人差し指サイン

なので、関西アーバン銀行→関西みらい銀行へ変更するために、抹消登記の前提として、根抵当権移転の登記をすることとなります鉛筆
この移転登記の費用は銀行の負担となります。


関西アーバン銀行の場合は最近変わったこともあり、そこまでややこしくはありませんでしたが、金融機関によってはその変遷がすごく複雑であったり、古くて分かりづらいことも多々ありますどんっ
このような場合はぜひお気軽にご相談くださいませキャラ万歳花2




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2020/02/17

 

不動産登記を申請すると、申請人に対して登記完了証という書面が交付されます。
法律に規定された書面であるため、厳格性が求められますので、登記完了後には必ず申請者にお渡しします。
銀行等にもお渡ししますので、なくしたら大変な事になります。

しかし、この書面はあくまで「登記ができました」ということを通知するためだけのものなのです。
記載された内容は登記簿を見ればわかりますし、今後登記手続きで必要になることはありません。
※参考資料にはなる可能性はあります。

大事な書類である登記識別情報をお預かりする際に、登記完了証を間違えて持ってきてしまったり、登記完了証を登記識別情報と勘違いして金庫に入れて大事に保管されているのを見てしまうと、申し訳ない気持ちになることがあります。

「保管不要」等記載してもらうか、緑色の用紙以外に印刷してくれたらよいのになとか思います。

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2020/02/14

 


ここ最近、古い戸籍を見る機会が結構ありますむしめがね
歴史の授業で勉強したような時代「天保」、「弘化」、「安政」といった時代に生まれた方の戸籍では、現在では見ないような記載があったり、手書きの文字が達筆過ぎて読めなかったり、現在は使われていない難しい漢字や変体仮名が使用されていたりと、少し読みづらかったりはしますがすごく興味深いです鉛筆

戸籍の様式は明治から現在までで何度も変更があります。
例えば、大きな変化でいえば、旧民法では家の単位に戸主を中心としてその直系・傍系の親族を一つの親族として記載されている家督相続制度(家の単位)というものがありましたが、現在は夫婦親子単位で戸籍が作成されています双葉

平成に入ってからは、戸籍の電算化(コンピュータ導入)がされ、これまで縦書きであった戸籍が横書きに変わり、だいぶ読みやすくなっています人差し指サイン

そんな中、今回古い戸籍で初めて見たのが、ある戸籍の続柄欄の記載についてです。

そもそも戸籍とは、その人の出生から死亡に至るまでの間のすべてに関する事項を登録しているものですが、その中で重要なものの一つに父母との続柄があります。
ほとんどの場合、例えば姉妹2人であれば生年月日順に「長女」、「二女」というように記載されているかと思いますが、今回見ていた戸籍では、続柄欄に「女」という一文字のみが記載されていましたエディット

調べてみると、平成16年10月31日までは、嫡出でない子(※)の場合、父母との続柄欄には単に「男」、「女」と記載されていたようです電球
(※嫡出でない子とは、父母が婚姻関係にない間に生まれた子のこと。)

しかし、「戸籍においては、嫡出子(婚内子)と非嫡出子(婚外子)とが明確に判断できるように記載することが要請されているが、国民のプライバシー保護の観点から、その記載方法は、プライバシーの侵害が必要最小限になるような方法を選択し、非嫡出子であることが強調されることがないようにすべきであり、現行の続柄欄の記載は、戸籍制度の目的との関連で必要性の程度を越えており、プライバシー権を害している
との判断が東京地裁より示されたことを受けて、行政上の配慮として、戸籍法改正により平成16年11月1日から、戸籍における「嫡出でない子の父母との続柄」欄の記載などが変更されました星3

これによって、平成16年11月1日以降に嫡出でない子の出生の届出がされた場合、戸籍の父母との続柄欄には、母が分娩した嫡出でない子の出生順(同じ母の子でも、嫡出子は含まない順)に「長男(長女)」、「二男(二女)」等と記載されますスパーク
なお、既に戸籍に記載されている嫡出でない子で、「男」または「女」と記載されている場合でも、申出する事により同じように「長男(長女)」、「二男(二女)」等に変更することもできます花丸
(戸籍の続柄欄の記載を改めた事実を残さないように、申出により戸籍の再製もできるようになっています。)

戸籍を見れば、その人の出生に始まり死亡に至るまでの一生の身分行為を把握することができます。
外国にも出生証明書、婚姻証明書、死亡証明書などはあったりしますが、その細かい変遷はわかりません。
こんな昔から戸籍として情報が残っているなんて、改めて日本の戸籍制度はすごいなあと思いましたモヤイ像きらきら





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2020/02/07

 


海外に住んでいる日本人が、日本にある不動産を売りたい!
というような場合があります双葉

最近ではお仕事や結婚などで海外に行かれる方も増えてきており、海外に住んでいるけれど、日本国内に不動産を所有しているというケースも珍しくありません。

では、
Q.海外在住の日本人が、海外にいながら日本国内の不動産を売却することはできるでしょうか?

A.できます花丸


実際、現在進めている案件があります。
外国人の奥様とご結婚されて海外在住の日本人の方が、日本で住んでいたお家の売却が決まったので、決済に向けて準備を進めているところです鉛筆

そこで重要なのが、事前の書類の準備です人差し指サイン

手続き可能とはいえ、やっぱり日本国内にいる不動産の所有者と比べるとやや手続きが複雑になり、用意しなければならない書類も少し異なります。

通常の不動産売却に必要な基本的な書類は、
小丸2権利証
小丸2印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
〜登記簿上の住所と現住所が異なっている場合〜
小丸2住民票又は戸籍附票

・・・ですが、
海外在住の日本人の場合に問題となるのが、「印鑑証明書」と「住民票」についてです。

小丸1印鑑証明書小丸1
印鑑証明書は、日本国内に住所がないと発行してもらえません。そのため、印鑑証明書に代わる書類を用意しなくてはなりません。それを「署名証明書」といいます。署名証明書は今住まれている国の日本大使館総領事館で交付してもらうことができます電球

この署名証明書には、「@単独形式」と「A貼り付け形式」の2種類があり、
@は、「申請者の署名を単独で証明するもの」で、Aは「在外公館が発行する証明書と申請者が領事の面前で署名した私文書を合綴して割印を行う」というものです。

通常、売却の際は、Aの形式で、登記手続きを行う司法書士宛の委任状に証明書を合綴する形で発行してもらうことが多いかと思いますチェックマーク2

小丸1住民票小丸1
海外在住であれば、ほとんどの場合、登記簿上の住所と現在の住所が異なっているはずです。
通常の売却の手続きと同じように、前提として日本の住所→海外の住所への住所変更登記が必要となります。日本国内の場合、引っ越しなどされて住所が変わったとしても、住民票や戸籍の附票で登記簿上から現在の住所までの経緯を証明することができます。
しかし、日本から海外へ移られた場合、日本の住民票や戸籍の附票には「〇〇〇〇国〇〇州」くらいまでしか記載されません。これでは現在住まれている海外での正確な住所がわからないので、海外のどこに住んでいるのかを明確にする必要があります。

そこで、住民票の代わりとなるものとして、「在留証明書」という書類を発行してもらいます。
この在留証明書も署名証明書と同じように、今住まれている国の日本大使館や総領事館で交付してもらうことができます電球

少し長くなりましたが、
印鑑証明書の代わりになる「署名証明書」、住所変更がある場合は住民票の代わりになる「在留証明書」が必要となる点が一番大きく異なる点で、それ以外基本的な流れは同じです。
ただ、海外とのやり取りは時間もかかりますし、通常の手続きよりも更に事前の準備が重要となるので、しっかりと内容を把握しておかなければなりませんパンチ

海外への郵便物の郵送処理も普段頻繁にするものではないので、少し緊張しながら差し出しています封筒
日々学ぶことが多く、脳みそにおいしい毎日ですモヤイ像スパーク




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2020/02/06

 


昭和22年まで旧民法において制定された「家制度」のもと、戸主による地位と財産権の承継制度、「家督相続」が行われてきました。

家督相続は、戸主が死亡した時、隠居した時、戸主が別戸籍に移った時、日本国籍を失った時等になされます。

相続人の戸籍調査をしていると、たまに昭和22年以前の承継が発生しており、旧民法が適用させる場面があります。

では戸籍に「大正10年1月1日戸主A死亡」「前戸主A死亡ニヨリ家督相続届出同月10日受付」と記載がある場合、家督相続の効力発生日は、死亡の日か、家督相続の届け出の日か、どちらでしょうか。
 
大正10年1月1日の戸主死亡の日です。

届出は必要ですが、現在の相続と同じく、家督相続の原因が発生した日が効力発生日だそうです。
死亡以外の原因では、それぞれの手続きが完了した時点が家督相続の効力発生日になります。
ただし、旧民法には同時死亡の推定規定(民法第32条の2)がなかったため、戦争や災害などで、複数の親族が死亡し、死亡の先後がわからない場合には、裁判等で相続人を確定させるしかなく、混乱が生じていたそうです。


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第32条の2
数人の者が死亡した場合において、そのうちの一人が他の者の死亡後になお生存していたことが明らかでないときは、これらの者は、同時に死亡したものと推定する。

 

posted at 2020/02/06 17:11:49
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2020/01/31

 


先日、設定登記に関する書類作成のため登記簿謄本を確認していると、建物の表題部の床面積の表示の箇所が、
「木造平家建」なのに、「1階 〇〇平方メートル」と記載されていました台風
通常、2階建て以上の場合、「1階 〇〇平方メートル 2階 〇〇平方メートル」のように記載されるのですが、平家建の場合は1階しかないので、面積しか記載されないはずです。

念のため法務局へ確認したところ、誤った記載であるとのことで「職権更正」をしてくれることになりました電球

職権更正とは、法務局の登記官が自らの職権で登記の更正を行うというもので、法務局側のミスによって誤った登記がされてしまった場合は、法務局側で更正してくれます人差し指サイン

私が司法書士事務所で働き始めてから数年経ちますが、今まででこのような登記のミスに気付いたのは数回だけです。
登記官の方は、例えば、印鑑証明書の印影がコピーすることによって少し縮小してしまったような場合でも、押印された実印とのサイズの違いについても簡単に見抜かれます。たまに、申請書や添付書類の件で、訂正や補正のご連絡をいただくことがありますが、当然、申請された登記についてとても細かくチェックされており、間違いや不足があれば見落とされることはほぼないと思います花丸

しかし、やはり膨大な登記処理の中ではミスがおこってしまうこともあります。
日々の業務の中で、登記簿を見ない日はありません。登記簿を見ることにも慣れてきて、繰り返し見ているからこそ見落としてしまうような部分もあるかもしれませんどんっ

だからこそ、目の前の業務がなあなあの流れ作業にならないよう、常にある程度の緊張感をもって取り組んでいきたいと改めて思いましたモヤイ像花2






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