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優司法書士法人は、京都市中京区と滋賀県草津市に事務所を構える司法書士事務所です。
当法人代表社員2人は、平成11年度司法書士試験の同期合格者。
平成19年9月、メリット、デメリットの精査もおざなりに、勢いとノリだけで、司法書士法人を設立。
人に優しく、優れた事務所を目指し、日々邁進しております。
そんな日々の業務に関すること、または業務以外の雑感を含めて、記録することで、我々自身、日々を見直せたらと思い、ブログを開設しました。
さらに、このブログにより、どなたかのお役に立てれれば、尚更幸いです。

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2019/10/12

 

遺贈する」と「相続させる

どちらも遺言者が死亡した場合に特定の人が財産を取得することになるという点で似ているのですが、実は大きな違いがあったりします人差し指サイン

今回、相続人以外の第三者の方へ、不動産を遺贈する旨の遺言書を残されている場合の登記のご依頼を受けたのですが、改めて要点を押さえておきたいと思います。


遺言書の中で、

「次の不動産を〇〇に遺贈する」 と記載されている場合と

「次の不動産を〇〇に相続させる」 と記載されている場合で、

登記手続に関して以下のような違いがあります電球


プッシュピン「相続させる」と記載されている場合

登記申請任        単独申請でOK
被相続人の住所変更登記  不 要
権利証          不 要
印鑑証明書        不 要
登録免許税        1000分の4

であるのに対し、

プッシュピン「遺贈する」と記載されている場合

登記申請任        共同申請(受遺者と遺言執行者もしくは相続人)
被相続人の住所変更登記  必 要
権利証          必 要
印鑑証明書        必 要
登録免許税        1000分の20(相続人であると証明すれば1000分の4)


というように、「遺贈する」とした場合の方が、「相続させる」と記載されている場合の手続きよりも、必要な書類や手続きが増えることになります目がまわる


また、同じ「遺贈する」と記載されている場合でも、受け取る相手が相続人である場合と、相続人以外の第三者である場合では、登記手続き上の違いはないのですが、登録免許税が変わってくることにも注意が必要です。
相続人である場合は1000分の4ですが、相続人以外の第三者の場合は、1000分の20となります。

遺言書の中で遺言執行者が選任されていれば、財産をもらう人と遺言執行者との共同申請でいいのですが、今回ご依頼いただいている件では遺言執行者が選任されていませんでしたどんっ

遺言執行者の定めがない場合は、相続人全員が申請人となって手続きをしなければなりません。
もし、相続人が複数いて、そのうちの1人の方が手続きに協力してくれない場合は「遺言執行者選任の申立」という手続きがさらに必要になってきます星3

今回は、相続人がお1人だったので、申立ての必要はありませんが、受遺者が相続人以外の第三者であったため、登録免許税は1000分の20での計算になります...鉛筆


「遺贈する」も「相続させる」も気を抜いているとそんなに変わりはないように感じてしまいますが、
やっぱり日本語って複雑ですねモヤイ像



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2019/10/04

 


1日中PCとにらめっこしている為か目の疲れ具合が半端ないです。
目をまるごと温泉につけてあげたい今日この頃モヤイ像目がまわる

最近、ようやく普段のめがねをブルーライトカットのものに変えましためがね


さて。
日々いろんな金融機関の手続きをさせていただきますが、今回は日本政策金融公庫さんでの設定登記について少しまとめておきたいと思います。私自身うっかりしないためにも・・・

通常、銀行や信用金庫等で、抵当権(根抵当権)設定登記をする場合の登録免許税は、債権額(根抵当権の場合は極度額)の4/1000を支払わなければならないので、例えば、債権額(極度額)が1000万円であれば、4万円の登録免許税となります人差し指サイン

しかし、株式会社日本政策金融公庫で抵当権(根抵当権)を設定する場合には、この登録免許税が非課税となります。


非課税となるためには次の2つの要件を満たす必要があります電球
@「債務者」が普通法人の場合は、資本金の額または出資金の額が5憶円未満であること。
A登記申請の際に、財務省令で定める書類(非課税証明書※)を添付すること。

※非課税証明書とは

プッシュピン「債務者」が個人の場合
 ・・・住民票印鑑証明書(発行後6ヶ月以内
プッシュピン「債務者」が法人の場合
 ・・・法人の登記事項証明書(発行後1ヶ月以内
注意要件@の資本金が5憶円未満であることを証明するために、代表者事項証明書等ではバツ1。また、法人の管轄法務局と同一の法務局へ申請する場合でも添付省略バツ1

登記をする際に必要となる書類の多くは3ヶ月以内が多いので間違えないように注意が必要ですね鉛筆

なお、要件を満たせば(根)抵当権の追加設定や根抵当権の極度額増額の場合も非課税となります。
ただし、追加設定の場合1筆につき1500円なので非課税の証明書手配等の手間や手数料を考えるとそこまでお得感はないかもしれません指差し確認右指差し確認左


下三角3根拠条文登録免許税法第4条第2項(別表第3)

登録免許税法 (公共法人等が受ける登記等の非課税)
第四条 国及び別表第二に掲げる者が自己のために受ける登記等については、登録免許税を課さない。
2 別表第三の第一欄に掲げる者が自己のために受けるそれぞれ同表の第三欄に掲げる登記等(同表の第四欄に財務省令で定める書類の添附があるものに限る旨の規定がある登記等にあっては、当該書類を添附して受けるものに限る。)については、登録免許税を課さない。






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2019/09/13

 


平成29年5月29日から、「法定相続情報証明制度」という制度が始まりました。
もう始まってから2年以上経過するこの法定相続情報証明制度ですが、どういった制度でどのような場面で使用できるのか、また取得するために必要な書類、注意点等についてまとめてみたいと思います人差し指サイン

エディット「法定相続情報証明制度」
まず、この法定相続情報証明制度とは、一言で言ってしまえば、登記所(法務局)へ戸籍等の必要書類(※)を提出することで、登記官が相続関係を確認し、「法定相続情報一覧図」という書類に認証文を付与した写しを無料で交付してくれるというものです星3

ここで交付される「法定相続情報一覧図」とは、法定相続人が誰で、各法定相続人が被相続人とどのような間柄なのかという情報を一覧にした図のことです。

通常、銀行や保険会社での相続手続や税務関係などの手続の場面では、被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍、相続人全員の現在戸籍や住民票など、たくさんの戸除籍謄本等の束をその都度くり返し提出しなければならず、例えば複数の金融機関での手続きが必要な場合、手続きを平行して行いたくても他の金融機関へ提出している戸籍が戻ってくるのを待たなければならなかったり、一度に申請するために同じ戸籍を複数ずつ取得したりしなければなりませんどんっ
時間がかかってしまうのも、同じものを何通も取るのももったいないですよね羽のはえたお札目がまわる

そんなとき、法務局が交付してくれるこの法定相続情報一覧図があれば、これ1通でいちいち戸除籍謄本の束を何度もだし直す必要がなくなるというわけです。
何通でも無料で交付してもらえるので、必要となる通数分交付してもらえばOKです。

では、この「法定相続情報一覧図」を交付してもらうにはどうすればよいのでしょうか?

簡単にまとめると3STEPです。

チェックマーク2STEP1 必要書類の収集(※)

手続に当たって、必要となる書類は、以下のとおりです。
大菱形2必ず用意する書類大菱形2
@被相続人(亡くなられた方)の戸除籍謄本
(出生から死亡に至るまでの連続した戸籍謄本及び除籍謄本が必要)
A被相続人(亡くなられた方)の住民票の除票
(被相続人の最後の住所地がわかる住民票の除票もしくは戸籍の除附票が必要)
B相続人の戸籍謄抄本
(相続人全員の現在戸籍謄本又は抄本が必要)
C申出人(相続人の代表となって、手続を進める方)の氏名・住所を確認することができる公的書類
(運転免許証のコピー、マイナンバーカードの裏面のコピー、住民票の写し)
プッシュピン運転免許証及びマイナンバーカードの場合、コピーした用紙に、申出人の記名・押印が必要。

大菱形2必要となる場合がある書類大菱形2
D各相続人の住民票記載事項証明書(住民票の写し)
(法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載する場合。なお、法定相続情報一覧図に相続人の住所を記載するかどうかは相続人の任意。)
E委任状
(委任による代理人が申出の手続をする場合。)
*備忘録メモ*
(司法書士法人が代理する場合、法務局が発行する司法書士法人の代表者の資格を証する書面(履歴事項証明書等)の提出が必要となります。司法書士法人の主たる事務所を管轄する法務局が、法定相続情報一覧図の保管及び写しの交付を申し出ようとする法務局と同一である場合でも、資格を証する書面の提出は省略できません。また不動産登記申請のように、司法書士法人の会社法人等番号を申出書に記載したとしても、資格を証する書面の提出は省略できないので注意が必要鉛筆

チェックマーク2STEP2 「法定相続情報一覧図」の作成

注意登記官が認証文を付与してくれる一覧図ですが、これは法務局が作成してくれるわけではありません。
なので、相続関係がわかる一覧図を作成して提出する必要があります。
被相続人と法定相続人全員の関係がわかるように記載されていればよいのですが、ここでも記載方法に少し注意が必要です電球
通常、相続登記の際などに作成する相続関係説明図では、亡くなられた方も記載しますが、この法定相続情報一覧図の場合は、生きていれば相続人だったけど既に亡くなった方や、廃除を受けた方は記載しませんかける

ちなみに。
作成時の留意点として、被相続人との続柄を記載する必要がありますが、法定相続情報では、( 配偶者 )、( 子 )のように記載するか、( 妻 )、( 長 男 )、( 二 男 )、( 養 子 )のように記載します。
また、一度法務局から注意を受けたことがあるのですが、「二男」や「二女」と表記する場合に、戸籍通りの続柄を記載する必要があるため、「次男」、「次女」ではなく、「二男」、「二女」としなければならないそうです・・・くるり

チェックマーク2STEP3 申出書を記入し、法務局へ申し出する。

申請書に必要事項を記入し、STEP1で集めた書類とSTEP2で作成した法定相続情報一覧図を合わせて法務局へ提出します。
提出する法務局は、以下にあてはまる管轄法務局ならどこでもOKです。
@被相続人の本籍地
A被相続人の最後の住所地
B申出人の住所地
C被相続人名義の不動産の所在地

法定相続情報証明制度を利用できるのは、相続人だけです。
また、被相続人や法定相続人が日本国籍をもっていない場合は、日本に戸籍がないため利用することはできません。

さまざまな手続きを楽にしてくれる制度ですが、この証明を交付してもらう手続き自体も、戸籍収集から一覧図、申出書の作成、提出すべてをご自身でやられるとなると用意する書類が多かったり、手間や時間がかかってしまうという理由から、相続登記の専門家である司法書士事務所にご相談される方も多くいらっしゃいます。相続登記をご依頼いただいた際、相続登記申請のために収集した戸籍等を法定相続情報証明の申出にも使用できるので1回の申請で完了できますスパーク

司法書士は、日常的に不動産登記や会社に関する登記等、法務局での手続きの専門家なので、もし相続手続でお困りのことがございましたらお気軽にご相談くださいませダンスきらきら





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2019/09/02

 


先日、相続登記のご依頼を受けて書類を作成していたのですが、不動産の登記簿を見ると、複数の土地のうち一つの地目が「用悪水路」となっていました電球


プッシュピン用悪水路

用悪水路とは、不動産登記表上の「土地地目」の一つのことで

@水を供給するための水路(用水)
A使用後の水を排泄するための水路(悪水)


↑の2つが組み合わさったもので、基本的に灌漑(かんがい)用又は、悪水排泄用の水路のことで、農地の活用をするための土地です。
(農地に限らず、家庭用排水や工業用排水等にも使われるようです。)

なお、土地の登記記録に記載されている地目は、土地をその利用状況によって区分したもので、法律によって23種類が定められています。
悪用水路は、「かんがい用又は悪水はいせつ用の水路」と定められています。
(不動産登記事務取扱手続準則 第68条16号)


通常、不動産登記に関する登録免許税の計算は、

固定資産評価額 × それぞれの税率 = 登録免許税

で計算しますが、今回のような用悪水路や公衆用道路(私道)、ため池などのように固定資産税が非課税で評価額が出ていない場合がありますどんっ

しかし、固定資産税が非課税であっても、登録免許税はしっかり課税されます人差し指サイン

では、この評価額のない地目について、計算に必要な評価額をどうするか?

今回の用悪水路の場合、まず管轄の法務局で対象地の隣接地を特定してもらい、法務局でその隣接地の「評価証明書交付依頼書」を交付してもらいます。
交付してもらった依頼書を、今度は該当する市役所等の資産税課に提出し、近傍における類似宅地の1uあたりの価格を記載した固定資産評価証明書を出してもらいます。

これを使って、
近傍における類似宅地の1uあたりの価格×対象の用悪水路の面積×30/100=評価額
となります鉛筆(大津地方法務局東近江出張所の取り扱い)

あとは通常の登録免許税の式に当てはめれば登録免許税が計算できます。

細かな部分については、各法務局によってそれぞれ異なるようなのでその都度管轄の法務局へ確認が必要ですぴぃたろう星3

私は今回はじめて地目がこの用悪水路になっている登記簿を見ましたモヤイ像目がまわる
京都市内ではあまり見かけない地目ですが、ちょっと変わった名前の地目。
もう忘れませんダンススパーク





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2019/07/09

 

遺言を作成する時には、しばしば遺言者に意思能力があるかが問題となります。

遺言の一つである公正証書遺言作成時においては、ご自分の遺言の内容を公証人にきちんと陳述できるかどうかです。

認知症等であっても直ちに作成能力がないわけではありません。作成時に意思能力が確認できれば作成できることもあります。
また、喋れない、耳が聞こえない方でも、筆談や通訳人を通じて、公証人にその意思を伝えることができれば、作成することができます。

逆に、いつもはお元気でしっかり意思があるのですが、いざ作成時に「事前に聴いて作成した文案と違うことを述べる」、「内容が理解できない」、「うまくしゃべれない」「受遺者の名前が言えない」といったことがあります。

公正証書作成時には、公証人と証人2名(遺言者と関係のない人)しか立ち会えませんし、公証人役場は独特な雰囲気もあります。
緊張されたりして普段の調子がでないこともありますので、十分準備してから臨まれることをおすすめします。

また、稀にですが、「相続人の前では財産をあげると言っているけど、本当はあげたくなかった!」等と作成時に述べられる方もいらっしゃいます。
こういった場合も当然、遺言作成は中止されます。

遺言は、相続人の為の制度ではなく、遺言者の意思を残すための制度です。
遺言者の意思を1番に考え、作成して頂くようお願い致します。


民法第963条
遺言者は、遺言をする時においてその能力を有しなければならない。

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2019/05/27

 

民法が改正されるのはご存知ですか?

日本の民法は明治時代に制定されてからほとんど改正がされていませんでした。

このほど、ついに民法が大きく改正されます!!

一部を除き、令和2年4月1日からの施行です。

今回の改正は債権関係が変わります。

個人的には、特定物の概念が無くなり、瑕疵担保責任の法定責任がなくなるのがビックリです。

学生時代、特定物ドグマとは何ぞや、と生徒を悩ませていた論点が、全て契約に適合するかどうかといったさらっとした結論になってしまいます。

わかりやすくて、結論に妥当性がある方に改正するのは当然ですが、自分の思い出の規定がなくなるのは少し寂しい気がします困り

今回の改正は一般の方にも影響してくる部分も多々ありますので、また紹介していきます。


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2019/04/29

 

登記簿上が宅地でも、現況が畑であるとき、農地法の許可が必要になると言われています。

現況は、草が生えそろって、雑種地的もので、畑ではないという前提で今回のケースは、登記簿が山林、課税地目が畑という案件で、連休明け即取引という案件。

現況を評価証明書上の課税地目で判断するのであれば、農地法の許可が必要となります。
そうであるならば、連休明けの取引は延期になります。
この案件、銀行借入ありで、しかもその売主さんは、売ったお金で、別物件を購入するという買い替えのお客様で、延期は大変な事態になるのです。

月末で立て込んでいて、気づいたのが遅く、大変焦り、関係各所に走り回った経緯を記録しておきたいと思います。

まず、今回のケースでは、農業委員会では、農地台帳に記載されておらず、農地として判定していない。
非農地証明書的なものを出してもらえないかと交渉するも、農地として把握していないものに対して証明を出すことは出来ない。農地として欲しいというものであれば対応可能ではあるが。
だから、租税センターの方で、課税地目の変更をしてもらいなさいとのこと。

租税センターでは、市街化農地畑と評価。租税センターでの課税地目の変更には、納税義務者からの課税地目の見直し調査依頼をしてもらって、現地調査をし、月1回の調査委員会で変更決定が下れば、6月には変更できるとのこと。その時点で、連休明けの取引は不能の為、万事休すと思われ、次は本丸である法務局に相談。

法務局では、今までの事例・回答が全国法務局を見解が検索できるようで、奈良では、農地法の許可を要するという見解であったのですが、京都についての検討を管轄法務局としてその日の夕方までに連絡頂けるということでした。

登記申請をして、あとでこれは農地法の許可が必要と言われてしまったら所有権移転はできないので、銀行の担保権もなくなり、無担保でお金を貸し付けることになり、その損害は我々に損害賠償請求するということになり、我々の信用は地に落ちることでしょう。

最終結論としては、課税地目が畑でも、今回のケースは、農業委員会で、農地として把握されていないので、そのまま申請可能とのことでした。登録免許税を計算する評価額も記載通りのものでしたらよいということでした。

こうして、無事連休を迎えられることになりました。
本当によかったです。

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2019/04/22

 

最近、高齢者の自動車事故が相次ぎ、問題となっていますが、

登記申請についても高齢者であるならば登記意思の確認ということでしばしば悩みます。

登記申請は法律行為ですので、行為能力(単独で法律行為ができる能力)が必要になります。

認知症等で物事を判断する能力(事理弁識能力)が無くなってしまった場合には、行為能力が制限されるので、成年後見人を選任して後見人に法律行為を行ってもらうこととなります。
(この能力が不十分な場合には、保佐人、補助人です)

この「事理弁識能力があるかないか」について、日常生活において、誰がどう判断するのか、難しいところです。

医者が認知症と診断し、又要介護だからといって、当然に事理弁識能力がないとはなりません。

また診断を受けていない人でも事理弁識能力がない人もいます。

さらには体調の変化で時間帯によって事理弁識能力がある時とない時がある人もいます。

判例でもケースバイケースです。

後見人の申請をすれば、医者の診断書等から裁判官が判断してくれますが、登記申請に高齢者が来られた場合には、司法書士が判断することとなります。

登記申請における事理弁識能力とは、法律行為(etc.土地を売買する)と法律効果(etc.所有権が移る)を理解して、それに基づく登記申請を司法書士に委任することであると考えます。

しっかり面談をして登記意思を確認し、委任を受けれないと判断したら、毅然とした態度でお断りするしかないと思いますが、高齢者であるからといって、一律に事理弁識能力がないと判断しては、その方の行為能力を不当に制限することとなります。

正直なところ、高齢者の体調については詳しくない司法書士に、能力があるかどうかを判断させ不動産の得喪をいう重大な責任を負わすのは厳しいと感じます。

「行為能力があることの証明書」のような公的証明書を作成できるようにして、1ヵ月以内であれば行為能力があることとみなす、のような制度ができないかと思うこの頃です。


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2019/04/18

 

相続に絡む相談の中で、やはり税金的基礎知識は司法書士として持ち合わせておかないとえらいことになる可能性を孕んでおります。

下記も押さえておきたい知識です。

相続税の基礎控除は、相続人1人当たり600万だが、相続人の数が減ると控除額も減ると思われがちだが、放棄しようがしまいが、相続税の基礎控除の計算には何らの影響を及ぼさません。


相続税法上の基礎控除と法定相続人1人当たりの控除額を計算する際には、法定相続人の数は、相続の放棄をした人がいても、その放棄がなかったものとした場合の相続人の数をいいます。

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2019/04/17

 

特定受遺者が遺贈を放棄する場合には、特別な手続きによることなく、いつでも放棄することができ、その放棄の効力は遺言者の死亡時に遡って生じます。

しかし、包括遺贈の場合、包括受遺者は、相続人と同一の権利義務を有するとされていることから、裁判実務上は、包括遺贈を放棄するためには、包括遺贈があることを知った時から3か月以内に家庭裁判所に対し包括遺贈放棄の申述をする必要がございます。

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