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優司法書士法人は、京都市中京区と滋賀県草津市に事務所を構える司法書士事務所です。
当法人代表社員2人は、平成11年度司法書士試験の同期合格者。
平成19年9月、メリット、デメリットの精査もおざなりに、勢いとノリだけで、司法書士法人を設立。
人に優しく、優れた事務所を目指し、日々邁進しております。
そんな日々の業務に関すること、または業務以外の雑感を含めて、記録することで、我々自身、日々を見直せたらと思い、ブログを開設しました。
さらに、このブログにより、どなたかのお役に立てれれば、尚更幸いです。

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2014/10/24

 

不動産取引の立ち会いの際、銀行からお金が出てくるのに、時間がかかります。

先日の取引は、住宅ローンなしの現金決済ということで、長くても30分くらいで散会できるだろうと考えておりました。

しかし、なぜだか、お金が出てこず、結局2時間以上かかりました。

通常の決済における、売主さんから買主さんへの伝達事項も10分もあれば終わってしまうものです。あと残りの時間は、お金が出てくるまで時には苦痛の沈黙の時間の時もあります。

しかし、今回は、売主さん、買主さん、仲介業者さん、売主側司法書士がみんな明るく面白い良い方だったので、2時間の間で沈黙もなく、終始和やか、むしろ笑い声の絶えない楽しい時間になりました。

後ろに取引がなかったこともありましたが、ある意味異業種交流会的な新しい発見であったりして、良かったです。

これからも、取引中の沈黙の時間を有意義な時間に変えていけたらいいな〜〜と思います。

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2014/10/22

 

破産管財物件における仮差押えの取り扱いについて

破産法42条2項によると、保全執行は債務者の破産手続開始決定により、破産財団との関係で失効する。

とはいえ、仮差押え債権者は仮差押えを取下げして、決済と同時に(正確に言うと、裁判所からの嘱託があるので2.3日ずれる)仮差押えは抹消することが多いように思います。

しかし、仮差押えを抹消する方法は、取下げ以外にも、方法がございます。

管財人が裁判所に対して、『裁判所による仮差押権者への効力消滅の通知並びに登記抹消』の上申を申し出て、職権にて抹消する方法がございます。この上申書は、全国的には売却が先になっていることが要件になっている模様であるが、京都地裁では、売却前に上申があれば、売却前に抹消することもあるらしいです。


売主である破産管財人さえ、しっかり手続きをしてもらえるのであれば、仮差押え登記がついたままの不動産でも、買主名義に所有権移転登記をしてもリスクは少ないというお話でした。

ちなみに今回、買主様の了解の元、そのように処理をさせて頂きました。

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2014/10/15

 

◎大津市後援事業 無料相続セミナー&無料相談会開催お知らせ◎

この度、平成26年10月26日、日曜日、浜大津明日都にて開催される京滋相続センター主催の大津市後援の無料相続セミナー&相談会に、弊事務所の司法書士&行政書士も、相談員として参加致します。

無料相談会の相談時間は通常の相談会は30分が多いところ、1時間を予定しております。

相談会については残席わずかになっております。

予約優先となりますので、お越しになられる際は、事前にご予約の上、お越しくださいませ。

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2014/10/14

 

銀行さんからの質問がありました。備忘録に記録します。

国税と担保権の優劣は、納期限で決まります。

よって、不動産の登記簿に一切の負担のない不動産に担保権を設定した場合でも、その時点で納期限を過ぎた未納税金があった場合、それが、担保権に優先することになります。

では、担保権設定後に、担保権設定前の納期限の所得税を修正申告をした場合、担保権は、納期限によって判断され、劣後してしまうのか?

答えは、修正申告の日付と担保権設定の日付で優劣をつけるので、担保権が勝ちます。修正申告により、納期限から延滞税がかかることと、優劣を決める納期限とは異なるのです。

下記根拠条文(国税徴収法15条)では、法定納期限『等』という書き方で、例外を設けています。

修正申告については、15条1項1号により、修正申告をした日ということになります。

(法定納期限等以前に設定された質権の優先)
第十五条  納税者がその財産上に質権を設定している場合において、その質権が国税の法定納期限(次の各号に掲げる国税については、当該各号に定める日とし、当該国税に係る附帯税及び滞納処分費については、その徴収の基因となつた国税に係る当該各号に定める日とする。以下「法定納期限等」という。)以前に設定されているものであるときは、その国税は、その換価代金につき、その質権により担保される債権に次いで徴収する。

一  法定納期限後にその納付すべき額が確定した国税(過怠税を含む。) その更正通知書若しくは決定通知書又は納税告知書を発した日(申告納税方式による国税で申告により確定したものについては、その申告があつた日)

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2014/10/13

 

公示送達による裁判を先日しました。

建物表題部のみ記載された所有者に対して、死んでいるのか、生きているかもわからない相手を相手取って所有権確認訴訟。

建物は、何十年も専有し、修繕もしている。固定資産税は、免税点を下回る評価額の為、誰も払っていない案件。保存登記をして、売却するための訴訟案件。

表題部所有者の住所地を現地調査したところ、現地には新しい家が、建築されている。戸籍調査、住民票調査しても該当なし。不在住・不在籍証明書を手配。裁判所も行方不明者に対する裁判ということで、結構いろいろ補充資料の提出を促してきましたが、それ以外は、結構スムーズにいって、約3ヶ月で、判決取って、保存登記もできました。

固定資産税の評価額が安ければ、時効取得などの不動産訴訟もできます。

そんな相談ございましたら、お気軽にご連絡下さい。

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2014/10/07

 

ついに、この日がやってきてしまいました。

売主様が持ってきた印鑑証明書がコンビニ発行の印鑑証明書だったのです。

売主側司法書士が別にいたのですが、普通にコンビニ発行のペラペラの肌触りの印鑑証明書を何も言われず渡されました。

コンビニ発行の印鑑証明書は、普通紙に印刷されるので、市役所の窓口で発行される特殊な透かしの入った紙ではないので、それが本物かどうか、コンビニで発行された原本であるかを判別しないといけません。

もちろん、売主側司法書士にこれ『コンビニ発行の印鑑証明書ですよね。』と、問いただしたところ、『そうですよ、いつもこれでやってるよ』と。決済現場では、私だけが、売主様が持ってきた本物のコンビニ発行の印鑑証明書にケチをつけている構図。

コンビニ発行の印鑑証明書を本物かどうか確かめる方法としては、専用の機械(赤外線カメラ、スキャナ、メール環境)がどうしても必要になります。

大きなお金が動く取引の現場で、本物かどうかわからない、いわゆるカラーコピーかもわからない印鑑証明で持って、当事務所としてOKを出すことはどうしても出来ません。買主様の大事なお金が動く場面で、多分大丈夫ではいけません。

そこで、私が選んだ手段は、売主様と一緒にコンビニまで同行し、私の目の前で、住基カードでもって印鑑証明書を発行してもらうことでした。

近くにコンビニがあることと売主さんが住基カードを持参していたことも幸いでした。売主様も、カラーコピーをしてくるような方でもないことも承知のことですが、これが、今私のしなければならない仕事だということで、そのようにさせて頂きました。

便利な世の中になったようで、なっていないこと司法書士の業界では多くありますね。

これからは、所有者さんの住所地が住基ネット対応の地区か確認した上、コンビニ発行の印鑑証明書では対応できかねる旨事前に案内し、売主側司法書士にも注意喚起する必要があることを学びました。

 

posted at 2014/10/07 18:10:34
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お客様からの質問がございました。

生命保険契約者は、死亡受取人の承諾がなくても、死亡保険金請求権について質権を設定することができるか?

保険契約者が保険受取人の指定変更権を留保した場合、保険契約者が保険金請求権の処分権を有するものと解され、保険契約者が第三者を受取人とする保険金請求権に質権を設定し処分することも可能である。

とはいえ、実務上は、受取人を変更して質権契約を結ぶ必要があるなど、保険会社、保険契約によっても対応は、それぞれ違うようです。

そんなケースは、保険会社に問い合わせてみましょう。所定の用紙にて質権設定をし、第三債務者である保険会社が、質権設定の事実知っていることが判断材料になった事案もあるので、注意が必要です。

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posted at 2014/10/07 14:47:18
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2014/10/02

 

岩口です。

非公開会社の株式の発行手続き(第三者割当)の流れは原則、

@株主総会で募集株式の募集事項の決定決議
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A株主に対する通知
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B株主になりたい人(引受人)が株式の申込み
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C株式の割当を決議
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D引受人が出資金を払込み
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E登記申請

となります。

登記申請書類作成の注意点として

取締役会非設置会社ではCの割当決議も株主総会の決議事項であるため、@の決議の際に「申込みがあることを条件として、新株を次の者に割り当てる」とし、募集と割当を同時にすることができます。
ただし、取締役会設置会社ではCの割当決議は定款に定めがない限り、取締役会の決議事項なため、株主総会の他に取締役会も必要になります。
取締役会設置会社かどうか、定款に記載があるかどうかによって決議機関・方法が変わるので事前にしっかりチェックすることが大事です。

Aの通知からDの払込期日・期間の初日まで2週間以上開いていなければなりません。株主全員の同意書があれば2週間より短縮できますが、払込期日・期間は@の決議日の翌日以降でないといけません。
また、@の株主総会に株主全員が出席している場合には、株主全員の同意書と同じ効果があり、期間を短縮することができます。
2週間の期間が短縮できるかどうかは株主によって変わるので、株主が出席したかどうかをしっかり確認する必要があります。

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