第三者にする為の契約ではなく第四者出現

2013.11.19

中間省略登記は、できません。

いわゆる所有権がA→B→Cと移ってる時にA→Cに直接登記することはできません。

我々の仕事は実態の権利変動を忠実に登記簿に反映させることでございます。

しかし、A-B間の売買契約に『Bは、売買代金全額の支払いまでに本件不動産の所有権の移転先となる者を指名するものとし、Aは、本件不動産の所有権をBの指定する者に対しBの指定及び売買代金全額の支払いを条件として直接移転することとする』旨の所有権の移転先及び移転時期に関する特約が付されている場合に、Bが本件不動産の移転先としてCを指定し、CがAに対して、本件不動産の移転を受ける旨の意思表示（受益の意思表示）をし、BがAに売買代金全額を支払ったときに、所有権がA→Cに移転することになるので、３者の記名押印する登記原因証明情報によりAからCへの所有権移転登記は可能です。

ここに、登場人物が増えてDまで出てきて、所有権がAからDと移転するときは、買主の地位の譲渡を交えてすることも可能。

そんな相談もございまして、慌てて法務局に照会かけましたが、当方作成の文案の登記原因証明情報通りの法律行為があれば、それも可能ということが判明いたしました。

結局、つじつま合わせのような気もしますが、登場人物のみなさんが詳細を理解していれば、そういうことも今後も大いにあり得る話だと思います。

あと注意すべきは、第三者の為にする契約では、A-Bの売買代金とB-Cの売買代金が別々なので、CがAが受け取る売買代金を基本的には知りえないが、買主の地位の譲渡は、A-B間の売買契約しかないので、Cは売買代金をAへと地位譲渡対価をBに支払うことになるのでBが得る利益があからさまになってしまうという点と、土地代金に消費税がかからないところ、買主地位譲渡対価については、全部に消費税が課せられるのではないかという点でございます。

ややこしい部分ではあるが、重要だと思います。